بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران: مبایعه‌نامه‌های عادی برای اسناد تك‌برگ سبز هیچ‌گونه حمایت كیفری و حقوقی ندارند

به گزارش پایگاه خبری - تحلیلی رادیو گفت‌وگو، برنامه «از من بپرس» با موضوع الزامات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و با حضور قاضی حسن حاجیلو، بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران، به روی آنتن رفت.

قاضی حاجیلو با تأكید بر لزوم مشورت با وكلا و كارشناسان ثبتی پیش از هرگونه اقدام مالی گفت: در معاملات سنگین ملكی، پرداخت هزینه‌ای اندك برای مشاوره تخصصی حقوقی و احراز اصالت اسناد، مانع از خسارت‌های كلان مالی و سال‌ها سرگردانی در راهروهای دادگستری می‌شود.

وی افزود: سال‌ها اعتبار اسناد عادی و دست‌نویس در بنگاه‌ها موجب شد كلاهبرداران بتوانند یك ملك یا واحد پیش‌فروشی را هم‌زمان به چندین نفر بفروشند و پرونده‌های سنگین كلاهبرداری و انتقال مال غیر در دستگاه قضایی پدیدآورند.

بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران با اشاره به تفكیك ساختاری اسناد در قانون جدید تصریح كرد: سازمان ثبت‌اسناد و املاك كشور برای ایجاد تمایز، اسناد مالكیت صادرشده پس از تصویب این قانون را به رنگ سبز و اسناد پیشین را به رنگ آجری منتشر كرده است.

وی خاطرنشان كرد: قانون‌گذار در خصوص اسناد سبز تصریح دارد كه هرگونه نقل‌وانتقال صرفاً باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و هیچ مبایعه‌نامه، قولنامه یا سندی با مهر بنگاه‌های املاك نسبت به این املاك به رسمیت شناخته نخواهد شد.

حاجیلو درباره حذف حمایت‌های دوگانه كیفری و حقوقی از خریداران با اسناد عادی هشدار داد و گفت: چنانچه شخصی با سند عادی اقدام به خرید ملكی با سند سبز كند و فروشنده همان ملك را به افراد دیگری بفروشد، دادسرا فروشنده را به اتهام كلاهبرداری یا فروش مال غیر تحت تعقیب قرار نمی‌دهد؛ در دادگاه‌های حقوقی نیز خریدار نمی‌تواند الزام به تحویل ملك یا خلع‌ید را مطالبه كند، بلكه تنها می‌تواند؛ مانند فردی كه بدون مدرك به دیگری وجهی قرض داده، با تقدیم دادخواست و اثبات پرداخت پول، پس از ماه‌ها پیگیری صرفاً همان مبلغ ریالی پرداختی را مسترد نماید.

بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران بر محدودیت قانونی فعالیت مشاوران املاك تأكید كرد و یادآور شد: حضور در بنگاه‌های املاك صرفاً در حد یك تفاهم اخلاقی برای توافقات اولیه است؛ مشاوران املاك حق تنظیم قرارداد، اخذ امضا از شهود و جابه‌جایی ثمن را ندارند و اقدام آنان در تنظیم قرارداد برای اسناد سبز، تخلف صنفی محسوب می‌شود و شهروندان می‌توانند مراتب را برای برخورد قانونی به سازمان تعزیرات حكومتی گزارش كنند.

وی با تبیین رویكرد حمایتی قانون جدید ثبت‌اسناد اظهار كرد: قانون الزام به ثبت رسمی، هم‌زمان كاركرد حمایتی و بازدارندگی دارد؛ به این معنا كه اگر شهروندان تشریفات ثبت رسمی را رعایت كنند، حاكمیت امنیت كامل معاملات آنان را تضمین می‌كند، اما در صورت تمسك به اسناد عادی، حمایت‌های حقوقی و كیفری سلب شده و عواقب كلاهبرداری بر عهده خود افراد خواهد بود.

حاجیلو در مصاحبه با رادیو گفت‌وگو با رد باورهای سنتی پیرامون اعتبار قولنامه‌های بنگاهی افزود: در خصوص اسناد سبزرنگ جدید، خریداران تحت هیچ شرایطی نباید در دفاتر مشاوران املاك اقدام به نگارش سند عادی، پرداخت ثمن معامله یا اعطای كمیسیون به‌عنوان معامله نهایی كنند؛ قراردادهای دست‌نویس یا چاپی در بنگاه‌ها صرفاً یك تعهد و وعده اخلاقی محسوب می‌شوند و قانون‌گذار هیچ‌گونه اثر الزامی و تعهدی برای آن‌ها در برابر اسناد رسمی قائل نیست.

وی با تبیین دو راهكار قانونی برای انجام معاملات ملكی تصریح كرد: شهروندان برای خریدوفروش امن تنها دو مسیر پیشرو دارند؛ نخست ورود به سامانه الكترونیكی «كاتب» و درج مشخصات پلاك، قیمت، نحوه پرداخت و ثبت قطعی آن، و دوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم مبایعه‌نامه رسمی. در این فرایند، سردفتر اصالت مالكیت فروشنده و هویت طرفین را احراز كرده و با ثبت برخط معامله، امكان هرگونه فروش ملك به چند نفر یا انتقال مال غیر به طور كامل مسدود می‌شود.

بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران در پاسخ به پرسش شنوندگان پیرامون جایگاه شغلی مشاوران املاك خاطرنشان كرد: قانون‌گذار نقش مشاوران املاك را صرفاً به دلال و واسطه اتصال خریدار و فروشنده محدود كرده است؛ بنگاه‌ها دقیقاً همانند بسترهای اینترنتی، تنها بستر معرفی ملك هستند و اساساً حق تنظیم هیچ‌گونه سند یا مبایعه‌نامه مستقل و تعهدآوری ندارند.

وی پیرامون وضعیت اسناد مالكیت قبلی یا آجری رنگ یادآور شد: طبق ماده یك قانون، برای اسناد قدیمی یك سال مهلت از زمان راه‌اندازی سامانه پیش‌بینی شده است كه طی آن معاملات عادی همچنان اعتبار موقت دارند، اما پس از اتمام این بازه زمانی، این اسناد نیز مشمول قاعده اسناد سبز خواهند شد و حمایت‌های قانونی از اسناد عادی آن‌ها نیز لغو می‌گردد.

حاجیلو تأكید كرد: در اسناد آجری نیز به دلیل ریسك‌های فراوانی نظیر فروش هم‌زمان به چند نفر یا جعل وكالت‌نامه، بهتر است شهروندان از هم‌اكنون به سمت ثبت در سامانه كاتب یا دفاتر اسناد رسمی حركت كنند.

وی با تأكید بر مسئولیت خطیر رسانه‌ها در فرهنگ‌سازی تقنینی گفت: رسانه ملی باید با آموزش‌های مستمر، این آگاهی را در جامعه نهادینه كند كه حفظ مالكیت و پیشگیری از نزاع‌های ملكی، تنها با كنارگذاشتن كاغذهای عادی بنگاهی و ثبت در بسترهای برخط و رسمی نظیر سامانه كاتب و دفاتر اسناد رسمی میسر خواهد بود.